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碧桂园658亿拿地,世茂成“并购王”,地产二代接班后的酒店新版图【MBI行业观察23】

日期:2019-11-23 15:22:17      

       进入6月以来,地产爸爸们的新闻不断:碧桂园在2019年1-5月拿地面积和拿地金额都独占鳌头;世茂并购频频,大动作不断;地产二代接班潮来临,他们的逐步崛起,正在为传统房地产企业注入新鲜血液……作为和地产紧密相关的酒店产业,也许重构新版图的时代已经到来!     Chapter 1 碧桂园658亿元“地王”的幕后布局          根据中指研究院近期数据分析,2019年1-5月,从拿地面积来看,碧桂园、绿地、新城拿地面积位列前三。2019年1-5月,碧桂园拿地力度持续加码,以1980万平方米占据榜单首位;绿地和新城分别以1563和1106万平方米拿地总面积登上面积榜第二、三位。2019年1-5月,TOP10房企拿地总面积10088万平方米,占TOP 100房企拿地面积的42.0%,拿地规模持续加强。        而从拿地金额来看,碧桂园、融创、新城占据榜单前三位。碧桂园5月拿地发力,1-5月累计拿地658亿元,占据拿地榜榜首; TOP10企业1-5月拿地总额4148亿元,占TOP100企业的35.8%,龙头房企获取土地资源优势不减,行业集中度明显。        这一现象充分说明,土拍市场持续回暖,5月部分房企高溢价补充土地。土地市场自2019年3月后,逐渐回暖。5月房企拿地积极性持续加强,部分房企补仓意愿强烈,高溢价补充土储。5月,龙湖、绿地、等企业拿地环比增长均超100%。以碧桂园为例,15日,碧桂园经过453轮竞拍以14.5亿元获得扬州一商住用地,溢价率103.06%。          5个月花了658亿元,碧桂园成了另一种意义上的“地王”。除了建房子,碧桂园拿这么多地未来将用来干什么?一直是舆论关注的焦点,也值得行业思考。          在今年年初的碧桂园 2019 年度会议上,碧桂园集团董事局主席杨国强说,未来,碧桂园的三个重点是:地产、农业、机器人。          一切都在布局中。地产依然是碧桂园的核心业务,只是相对于传统地产的商业模式,碧桂园正在逐步变化,特别在文旅地产版块,今年以来更是动作不断。规模发展到一定阶段,跨界转型寻求新增长点成为房企的必经之路。消费升级下,文旅融合已成大势所趋,越来越多的房企布局文旅产业,抢占各线城市的稀缺资源。早在去年8月,碧桂园就将旗下购物中心、社区商业等6大业务进行整合,成立文商旅集团。今年以来,碧桂园文商旅集团更是设立了东部、南部、西部、北部、中部及广州6个区域。          碧桂园文商旅融合的模式实际上就是文旅地产,目前大的文旅项目都有商业的,酒店是文旅项目的一个重要版块,这种模式是未来发展的大方向。这方面的代表作之一碧桂园·凤凰城,布局贵州省贵阳东面,占地约9750余亩,总建筑面积超千万方,是碧桂园27年匠心打造而成的集度假、休闲、娱乐、康养、教育、生活为一体的文旅度假综合大城。其中,约14万方酒店的体量规划,包含多所五星级度假酒店、商务酒店及特色的精品民宿等精致居住场所。     Chapter 2 世茂成“并购王”的真实意图          有的靠拿地布局未来商业,有的则靠并购来开展自己新的商业版图,世茂是一个典型的代表。          根据21世纪经济报道统计,6月5日晚间,广州粤泰集团公告,将旗下淮南公园天鹅湾项目80%股权和淮南洞山天鹅湾项目20%股权转让予世茂房地产,总交易对价约8.4亿元。          这已是今年3月份以来世茂的第8次并购。在不到三个月的时间里,世茂已先后完成对包括泰禾、明发、万通、粤泰11个项目的收购,累计斥资约126.8亿元。其中对泰禾集团项目的收购就达7个,交易对价约为77亿。          去年销售超1700亿以及充裕的现金,是世茂发力并购的底气。在今年3月27日的业绩会上,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛曾明确表示,会继续加大并购力度;2019年销售目标2100亿元,有望重回国内房企前十。(注:2018年排在第11位)          一系列并购背后的真实意图是什么?许世坛认为,目前是房企并购的好时机,在偿债高峰期诸多企业面临较大的偿债压力,而世茂的优势在于较低的融资成本和充裕的现金。          数据显示,世茂房地产的净负债率连续7年保持60%以下的水平;同时,融资成本也保持在业内的低水平,2018年融资成本为5.8%,连续4年保持在6.00%以下。2018年,世茂实现回款额1374亿元,同比大涨70.4%,回款率为78%,也为今年大量的收并购提供了充裕的资金。          值得注意的是,收并购的背后,酒店是世茂发展的一个重要分支。数据显示,过去两年,世茂在深圳、上海等地自持了不少酒店、高楼资产;2018年内,世茂有46亿收入来自酒店经营、商业运营、物业管理及其他业务,同比增长26.9%。世茂对持有物业的收入增长期许是连续三年要达到40%。在近两年的业绩会中,许荣茂和许世坛也都提到,对酒店等平台进行分拆上市的计划。          去年的11月20日,上海佘山世茂洲际酒店正式开业,迅速成为朋友圈、小红书、抖音等各大社交软件平台上的网红酒店。这座下探到地表以下88米,依附深坑崖壁而建的“深坑”酒店,是目前世界上海拔最低的酒店,当然也是最高端大气上档次的酒店之一。          有意思的是,作为国内高端酒店代表之一,世茂酒店融合了现代与传统、奢华与典雅的新中式风范,几乎每一家世茂酒店,都成了城市地标,说它是“跨界酒店中玩得最好的房企“,一点也不为过。”          世茂在与很多国际酒店管理公司合作之外,一直在不断地发展自己的品牌酒店。2017年,世茂集团与喜达屋资本集团合资成立了全新酒店公司——世茂喜达酒店管理公司,布局中国酒店中高端市场。截止目前,世茂喜达旗下运营及筹开中的酒店共有59家,其中9家已经正式投入运营。以一二线城市及新兴经济、旅游目的地城市为布局重点。除了聚集国内市场,世茂喜达也将触角延伸至东南亚市场。          所以,世茂的并购动作对酒店业务的发展也将“水大鱼大”,未来几年应该更值得期待。     Chapter 3 外来房企决战大湾区的激烈博弈          除了以上两家明星房企的典型性商业事件,今年一二季度以来,有一个地方成为房企角逐的热土——大湾区。          粤港澳大湾区正迎来一批新玩家。据经济观察报报道,从2016年至今,世茂、首创、泰禾、阳光城、金茂、金科、禹州、龙湖、融创、福晟、远洋、新城、旭辉、绿城中国等超过10家外来房企争相涌入粤港澳大区的“战场”。在大部分外来房企的全盘战略中,粤港澳大湾区未来可期许的规模占比几乎都介于20%-30%。相比于京津冀、长三角等城市群,除却区域本身所具备的规划利好之外,粤港澳大湾区的市场空间、准入多元化,都是这些房企青睐角逐的缘由。          众多房企的积极介入,对酒店业发展无疑是一个巨大推动。“粤港澳大湾区”概念于2016年提出,从数据来看,2017-2018年广州、深圳及临近的城市仍有较多的酒店签约量,酒店投资呈上升趋势。新签约酒店主要集中在中高档,尤其是高档酒店,可见,该地客户群体有很强的消费能力。          根据浩华数据,截至2017年,粤港澳大湾区现有酒店数量中广州和深圳排在前两位,紧随其后的惠州、佛山、珠海、东莞都是与四个中心城市相邻的城市,它们与邻近的中心城市之间有一定的组团效应,例如珠海与澳门,深圳与东莞等。香港和澳门由于土地面积较小,人口总量少,酒店供应数量少。          因此,大湾区依然是酒店投资布局的良地,大型地产开发商和国际一线大牌们挤破头涌向大湾区。2017年与2018年,广州、深圳及临近的城市(珠海、佛山和惠州)都具有较多的酒店签约数量。新签约酒店的档次主要集中在中档和中高档型,占比达到55%;高档酒店占比约为40%;其余5%的酒店为经济型酒店。          而据不完全统计,未来新酒店的布局,60%的背后有地产商的影子。     Chapter 4 地产二代全面接班的酒店猜想          一个值得关注的现象。这两年,大多数中国地产界老一代人物大多已步入退休之年,尽管商界精英往往“超长服役”,但为了企业与家族的传承,中国地产二代们都在有意或无意的安排下走入了公众的视野。          今年5月28日,91岁高龄的香港首富李兆基正式宣布退休,他的两个儿子——56岁的李家杰和48岁的李家诚,也于同日正式接棒。近年来,孙喆一(融创)、陈昱含(中南)、陈弘倪(祥生)、曾俊凯(弘阳)等一批年轻的85后甚至90后地产二代开始逐步走到台前,在房企担当要职,开启了接班之路。当然,这里面也包括正式接班不久就干得风生水起的碧桂园的杨惠妍和世茂的许世坛。   世茂集团董事局副主席、总裁许世坛          与出生草莽的父辈相比,这批年轻的地产二代出生环境优渥,接受过良好的教育,多数有留学经历。他们的逐步崛起,也势必为传统的房地产企业注入新鲜的血液。有趣的是,这些地产二代特别擅长站在风口,比如都非常重视文旅地产的布局。文旅地产的业态往往十分丰富,大多包含住宅、酒店、商铺、游乐、公共,甚至农业等性质,对开发运营的要求很高,而这些似乎难不倒刚刚“主政”的地产二代们。          举个融创大公子孙喆一的例子。孙喆一,出生于1990年1月,是融创中国董事局主席孙宏斌的长子,2019年初,融创完成了以“地产+”为前提的四大战略板块全新布局,包括融创地产、融创服务、融创文旅和融创文化,孙喆一任融创文化总裁。虽然文化和文旅版块还是相对独立,但正如孙宏斌期望的那样:“我们现在的文化集团和文旅集团结合起来就是中国的迪士尼模式。”——孙喆一正承担着孙宏斌期望构建“东方好莱坞”及融创文化成为“中国版迪士尼”的重任。   融创文化总裁 孙喆一          单单融创文旅在全国已经布局了10座文旅城,4个文旅度假区和9个文旅小镇,其中涵盖39个乐园、24个商业和70家星级酒店。          ——所有这些,似乎都离不开孙喆一这些地产二代们努力的影子,而所有这些地产商的风云变迁,或将可能重构中国酒店业的新版图。未来已来。